Concéder des lots de bâtiments : une voie pour massifier la rénovation

Publié le 7 octobre 2026 · Décryptage U.R.B.S. · Observatoire National des Bâtiments

Dans un article publié par la revue Développement durable et territoires, un juriste et un chercheur proposent une autre façon d'aller chercher le volume : plutôt que de massifier des décisions individuelles, massifier la rénovation elle-même, en confiant des lots de bâtiments à des opérateurs sous contrat de concession. La proposition déplace le sujet de la conviction des propriétaires vers l'organisation de l'offre, et elle repose sur une condition très concrète : savoir où est le gisement, bâtiment par bâtiment.

Pourquoi l'incitation individuelle plafonne

Le point de départ des auteurs est un constat d'arithmétique. L'article L. 100-4 du code de l'énergie fixe un parc intégralement rénové au niveau « bâtiment basse consommation » à l'horizon 2050. L'objectif de 500 000 rénovations annuelles, formulé en 2012 et inscrit dans la loi en 2015, n'a jamais été tenu ; il a pourtant été relevé à 700 000 logements par an, puis à près d'un million à partir de 2030. Sur le plan énergétique, la consommation du résidentiel a baissé de 0,5 % par an entre 2009 et 2019, quand il faudrait multiplier l'effort par trois, puis par cinq.

Le rythme de rénovation performante, aujourd'hui et demain

Pourquoi cet écart ? Parce que, répondent les auteurs, on demande au propriétaire une décision qu'il n'est pas en mesure de prendre rationnellement. Pour arbitrer, il lui faudrait connaître la performance réellement atteinte après travaux, l'évolution future du prix de l'énergie et le coût des travaux à venir. Aucune de ces trois grandeurs n'est connaissable à l'avance. La décision attendue de lui est donc un pari risqué, que peu acceptent de faire, et aucun dispositif d'accompagnement ne supprime cette incertitude.

Les auteurs en tirent une conclusion inhabituelle : si l'inertie persiste malgré des milliers d'équivalents temps plein d'accompagnement et des milliards d'aides versées depuis quinze ans, le problème n'est peut-être pas le volume de moyens, mais la nature même de la stratégie. Ils proposent donc de déplacer le calcul coût-bénéfice du propriétaire vers la collectivité nationale, où toute économie d'énergie a une valeur indépendamment de la rentabilité individuelle du chantier.

L'autre moitié du problème : la capacité de la filière

Le second argument porte sur la filière. La rénovation reste un secteur largement artisanal, de second rang face à la construction neuve. En 2021, 20 % seulement des entreprises du secteur étaient labellisées RGE, et 80 entreprises en tout et pour tout étaient qualifiées en « offre globale de rénovation ». Face à un objectif de rénovation performante de l'intégralité du parc, l'écart est d'un autre ordre que celui des aides.

La controverse, rappellent les auteurs, oppose ceux qui pensent que la filière s'adaptera naturellement à la montée de la demande, et ceux qui voient dans la structuration de l'offre le principal verrou. Leur proposition tranche en organisant les deux côtés simultanément : une demande préconstituée et planifiée, offerte à un marché qu'elle contribue à structurer, avec à la clé des besoins estimés entre 170 000 et 250 000 emplois d'ici 2030.

La proposition : concéder des lots de bâtiments

Le mécanisme repose sur trois acteurs et un contrat qui existe déjà en droit français.

Le mécanisme de la concession de rénovation

L'autorité organisatrice de la rénovation des bâtiments, ou AORB, naîtrait des Espaces Conseil FranceRénov' existants, mais changerait de nature : constituée par les collectivités, EPCI ou département, elle planifierait et organiserait la rénovation sur son territoire, à l'image des autorités organisatrices de la distribution d'électricité ou des mobilités. Les 8 milliards dépensés chaque année par l'État suffiraient, selon les auteurs, à doter ces structures sans dépense supplémentaire.

Le contrat de concession est défini par l'article L. 1121-1 du code de la commande publique. Ce qui le distingue du marché public est le transfert d'un risque d'exploitation réel. Ici, le concessionnaire en supporte trois : il ne réalise son chiffre d'affaires que s'il convainc les propriétaires du panier, il s'expose à des pénalités si le niveau d'économies n'est pas atteint, et il assume la conception comme l'exécution des travaux. Le modèle de référence est la concession d'aménagement de l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, qui confie déjà à un opérateur la transformation de parcelles dans un projet conçu par l'autorité publique.

L'ensemblier concessionnaire, enfin, assume la maîtrise d'ouvrage que lui délèguent les propriétaires. Les auteurs l'imaginent sur le modèle des sociétés d'économie mixte ou des sociétés publiques locales d'aménagement, notamment là où ni le tissu local ni les grandes entreprises du bâtiment ne peuvent répondre.

Qui paie, et comment

C'est la pièce la plus originale de la proposition. Le propriétaire ne débourse rien à l'avance, ce qui lève le principal frein identifié, l'apport de trésorerie. L'autorité concédante règle l'ensemblier à l'achèvement des travaux. En contrepartie, elle perçoit une taxe additionnelle à la taxe foncière, assise sur les économies d'énergie estimées.

Deux choix de conception méritent d'être relevés. D'abord, la taxe est attachée au bâtiment et non à la personne : elle survit au changement de propriétaire, d'occupant ou d'entreprise, ce qui la rend stable là où les parties, elles, ne le sont pas. Ensuite, elle est affectée aux autorités organisatrices, exactement comme le versement mobilité l'est aujourd'hui aux autorités chargées des transports.

L'équilibre promis au propriétaire est explicite : facture d'énergie allégée plus taxe doit rester inférieur à la facture d'avant travaux. Les économies font l'objet d'une garantie du concessionnaire, par contrat de performance énergétique, sur une période de l'ordre de dix ans. Et les auteurs prévoient des exonérations, totales ou partielles, pour les propriétaires modestes que la rénovation ne sortirait pas de la précarité énergétique.

Ce que cela changerait pour les entreprises

Pour la filière, le changement est double. D'un côté, un carnet de commandes pluriannuel et visible, là où la rénovation vit aujourd'hui de chantiers dispersés et imprévisibles. Les auteurs chiffrent l'ordre de grandeur sur la Métropole européenne de Lille : avec 545 000 logements, le rythme requis représenterait 5 500 à 11 000 rénovations globales par an, soit, à 40 000 euros le logement, 200 à 400 millions d'euros de travaux initiés chaque année. À comparer au coût du bouclier tarifaire sur ce même territoire, de l'ordre du milliard par an.

De l'autre, une exigence de structuration. La concession suppose des opérateurs capables de porter une maîtrise d'ouvrage globale, ce que très peu savent faire aujourd'hui. Les auteurs insistent sur un point qui compte pour les artisans : la concession ne supprime pas la concurrence, elle la déplace. Les entreprises deviennent alternativement candidates à des contrats de concession ou cocontractantes de l'ensemblier, et la sous-traitance garde un rôle majeur. Le tissu resterait décentralisé, simplement moins atomisé.

L'approche ouvre aussi la porte à des opérations plus larges que la seule performance énergétique : maintien à domicile, vulnérabilité aux vagues de chaleur, traitement de l'insalubrité. Ce que les auteurs appellent une performance socioécologique du logement.

Les paniers, là où la donnée devient décisive

Reste la question qui conditionne tout le reste : comment constitue-t-on les lots ? Les auteurs écartent le découpage par zones géographiques, trop grossier. Chaque bâtiment représente un gisement d'économies d'énergie propre, maximal pour une passoire facile à traiter, quasi nul pour un bâtiment déjà performant. Ils proposent donc des « paniers » alliant un maximum d'économies à un rendement économique raisonnable, en mélangeant dans un même lot des logements traitables par solutions industrialisées et des cas plus complexes, et en intégrant des critères sociaux, de revenus ou de typologie de propriétaires.

Un tel allotissement suppose de connaître le parc bâtiment par bâtiment. C'est précisément le point où les auteurs citent l'Observatoire National des Bâtiments et la base IMOPE comme solution opérationnelle déjà disponible, couplant une trentaine de bases nationales et locales : DPE de l'ADEME, fichiers fonciers, valeurs foncières, registre des copropriétés.

Nos travaux récents donnent une idée de ce que ce repérage permet. En analysant le coefficient de déperdition de l'enveloppe sur 16,8 millions de diagnostics, nous montrons que l'étiquette DPE désigne mal les bâtiments à rénover : dans les quinze plus grands EPCI, 56 % à 88 % des appartements diagnostiqués construits avant 1975 sont insuffisamment isolés, quand 4 % à 18 % seulement sont classés F ou G. Un panier construit sur les seules étiquettes passerait donc à côté de l'essentiel du gisement.

Les auteurs ajoutent un corollaire utile : les logements rénovés et leur performance pourraient être remontés dans les bases, constituant enfin un indicateur robuste de la dynamique de rénovation par territoire, confrontable aux objectifs nationaux.

Ce que les auteurs laissent ouvert

La proposition est présentée comme une ouverture de réflexion, pas comme un dispositif clé en main, et ses auteurs énumèrent eux-mêmes ce qui reste à trancher.

Ce qu'il faut retenir

Questions fréquentes